Immobilienrecht
Ein Schwerpunkt der täglichen Praxis des Notars liegt im Immobilienrecht. Hierzu zählt alles, was mit Grundstücken und Gebäuden zu tun hat, wie z. B. Kauf und Verkauf eines Ein- oder Mehrfamilienhauses, einer Eigentumswohnung oder eines mit einer großen Gewerbeimmobilie bebauten Grundstücks. Auch die Aufteilung eines Hauses in Wohnungseigentum oder die Teilung und Abschreibung von Teilflächen eines Grundstücks gehören dazu, ferner Begründung und Verkauf von Erbbaurechten oder auch die Belastung von Grundstücken mit Hypotheken und Grundschulden, Wegerechten, Wohnrechten und Nießbrauch.
All diesen wichtigen und folgenreichen Geschäften ist eines gemein: Hier brauchen Sie Ihren Notar.
Grundstückkaufvertrag
Bei einem Immobilienkauf investieren Sie in der Regel erhebliche Beträge des ersparten Vermögens, zusätzliche Darlehen müssen aufgenommen werden. Der Notar sorgt für eine rechtlich ausgewogene Vertragsgestaltung und hilft, Risiken zu erkennen und zu vermeiden. Er überwacht die Eigentumsumschreibung und verhindert, dass Sie den Kaufpreis zahlen, ohne im Gegenzug Eigentümer zu werden. Der Notar besorgt auch die für den Vollzug des Geschäfts erforderlichen Unterlagen und erledigen die Korrespondenz mit dem Grundbuchamt und den Behörden.
Der Notar ist also zuständig für die rechtlichen Aspekte des Grundstückskaufs; die wirtschaftlichen Fragen - insbesondere die Angemessenheit des Kaufpreises - beurteilt er nicht. Auch ist die Finanzierung des Kaufpreises Sache des Käufers. Dieses sollten Sie rechtzeitig mit Ihrer Bank besprechen. Im Vertragstext werden dann Fälligkeit und Auszahlungszeitpunkt des Kaufpreises hierauf abstimmt.
Im einzelnen geht es beim Immobilienkauf um folgendes:
1. Kaufgegenstand
Zur Vorbereitung des Kaufvertrages und der Einsichtnahme in das Grundbuch benötigt der Notar Angaben zum Grundstück oder der Wohnung, insbesondere zum Grundbuchblatt, auf welchem das Grundstück verzeichnet ist. Auch sollten Sie von sich aus rechtzeitig Besonderheiten des Kaufgegenstandes mitteilen, damit diese individuell im Vertragstext berücksichtigen werden können. Hierzu zählen natürlich auch etwaige Ihnen bekannte Mängel oder von einer Partei versprochene Zusatzleistungen.
2. Belastungen des Grundstücks
Häufig sind Grundstücke mit den unterschiedlichsten Rechten belastet, wie z. B. Grundschulden, Dienstbarkeiten oder Reallasten, aber auch Wohnrechten, Nacherbenvermerken oder Zwangsvollstreckungsvermerken. Die meisten Belastungen sind aus dem Grundbuch erkennbar. In der Regel verpflichtet sich der Verkäufer, die auf dem Grundstück ruhenden Hypotheken und Grundschulden zu löschen, sei es durch Rückzahlung des gesicherten Kredits oder durch Verpfändung eines anderen Grundstücks.
3. Fälligkeit des Kaufpreises
Beim Immobilienkaufvertrag ist die Sicherung des Leistungsaustausches von besonderer Bedeutung. Der Verkäufer soll das Eigentum nur übertragen, wenn die Kaufpreiszahlung gesichert ist; der Käufer will den Kaufpreis erst zahlen, wenn der Eigentumswechsel gesichert ist. Deshalb sieht der Kaufvertrag regelmäßig vor, dass der Kaufpreis erst nach Vorliegen bestimmter Voraussetzungen an den Verkäufer gezahlt werden soll. Hierzu zählen insbesondere:
- die Eigentumsvormerkung im Grundbuch, durch die der Eigentumsverschaffungsanspruch des Käufers im Grundbuch gesichert wird,
- das Vorliegen der für die Löschung nicht übernommener Rechte im Grundbuch erforderlichen Unterlagen, vor allem Löschungsbewilligungen der Banken bezüglich zu löschender Grundschulden,
- das Vorliegen von Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen etwaiger Vorkaufsberechtigter, insbesondere der Gemeinde beim Grundstückskauf
- das Vorliegen aller erforderlichen Genehmigungen oder Zustimmungserklärungen,
4. Übergabestichtag
Im Kaufvertrag ist der Stichtag für den wirtschaftlichen Übergang des Grundstücks auf den Käufer festzulegen. Von diesem Zeitpunkt an kann der Käufer das Grundstück in Besitz nehmen. Mieterträge stehen von nun an dem Käufer zu, der ab dem Stichtag allerdings auch die Kosten und Lasten des Grundstücks (Müll- und Abwassergebühren, Grundsteuer etc.) zu tragen hat. Der wirtschaftliche Übergang erfolgt in der Regel mit der vollständigen Kaufpreiszahlung.
5. Eigentumsumschreibung
Liegen dem Notar sämtliche für die Eigentumsumschreibung erforderlichen Unterlagen vor und sind die ihm von Gläubigern aufgegebenen Treuhandauflagen erfüllbar, wird er beim Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung beantragen, vorausgesetzt natürlich, dass der Kaufpreis bezahlt ist. Auf diese Weise hat der Verkäufer die Sicherheit, das Eigentum am Kaufgegenstand erst nach Erhalt des vertraglich vereinbarten Kaufpreises zu verlieren.
Eigentumswohnung
Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer nicht nur Eigentum an den zur Wohnung gehörenden Räumen (Sondereigentum), sondern gleichzeitig auch einen Miteigentumsanteil am gesamten Grundstück, auf dem das Gebäude steht. Zum sogenannten Gemeinschaftseigentum gehören z. B. das Dach, die tragenden Wände, das Treppenhaus, aber auch der Heizungs-, Wasch- oder Fahrradkeller. Die genaue Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ergibt sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz sowie der notariellen Teilungserklärung. Darüber hinaus können einzelnen Wohnungseigentümern Sondernutzungsrechte eingeräumt sein. Sie berechtigen den jeweils Begünstigten, bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums allein, d. h. unter Ausschluss der übrigen Eigentümer zu nutzen (z. B. Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche oder einem Pkw-Stellplatz).
Die Regelungen zum Zusammenleben der Wohnungseigentümer untereinander, insbesondere die Verwaltung der Wohnanlage und Verteilung der anfallenden Kosten ergeben sich neben dem Wohnungseigentumsgesetz auch aus der Gemeinschaftsordnung. Sie wird regelmäßig zusammen mit der Teilungserklärung in einer einheitlichen notariellen Urkunde errichtet.
Der Käufer einer Eigentumswohnung sollte deshalb vor Vertragsabschluss die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung eingehend prüfen. Daneben sollte sich der Käufer über bereits gefasste Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft informieren, da sie auch für ihn verbindlich werden. Dies gilt vor allem hinsichtlich etwaiger Umlagebeschlüsse, z. B. für besondere Sanierungsmaßnahmen.
Der Bauträgervertrag
Sofern Ihre neue Wohnung oder Ihr neues Haus erst auf dem Papier existiert und vom Verkäufer noch zu errichten ist, ist ein sogenannter Bauträgervertrag zu beurkunden. In ihm verpflichtet sich der Bauträger zur Übereignung eines Grundstücks und der schlüsselfertigen Errichtung des Gebäudes.
Für diese Kombination aus Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag gelten einige Besonderheiten:
Da der Kaufgegenstand noch nicht errichtet ist und folglich noch nicht besichtigt werden kann, sollte sich der Käufer auf alle Fälle vor dem Beurkundungstermin die Baubeschreibung und die Baupläne aushändigen lassen und diese gründlich studieren. Diese Urkunden werden bei Beurkundung mit einbezogen und werden für die Vertragsparteien verbindlich.
Die Fälligkeit des Kaufpreises richtet sich zum Schutz des Käufers nach der Makler- und Bauträgerverordnung. Danach hat der Käufer regelmäßig in Raten nach dem tatsächlichen Baufortschritt zu zahlen und auch erst dann, wenn der Notar ihm zusätzliche Fälligkeitsvoraussetzungen mitteilt. Alternativ ist häufig eine Zahlung gegen Vorlage einer vom Bauträger zu stellenden Bankbürgschaft vorgesehen.
Darüber hinaus regelt der Bauträgervertrag den Zeitplan und den Umfang der Bauerrichtung und etwaige Sonderwünsche des Käufers.
Vorsicht beim Abschluss getrennter Verträge über Grundstückskauf und Bauerrichtung. In der Regel sind beide Verträge zu beurkunden, sonst droht Nichtigkeit!
Grundpfandrechte
Zur Kaufpreisfinanzierung nimmt der Käufer in der Regel einen Kredit auf, den er absichert, indem er am Grundstück zu Gunsten der Bank ein Grundpfandrecht bestellt.
Welche Verbindlichkeit durch die Grundschuld gesichert wird, ergibt sich aus der sogenannten Zweckerklärung. Sie wird unmittelbar und privatschriftlich zwischen Bank und Kreditnehmer vereinbart.
Die in der Grundschuldbestellungsurkunde genannten Zinsen liegen in der Regel deutlich über dem Darlehenszinssatz. Der sich aus Zinsen, einmaliger Nebenleistung und Nominalbetrag ergebende Gesamtbetrag bestimmt jedoch lediglich, bis zu welcher Forderungshöhe das Grundstück als Sicherheit dient. Zurückgezahlt werden muss nur das, was dem Gläubiger tatsächlich zusteht.